Chiffres et comparaisons internationales à l'appui, Christian Clairviel ( Arts et Métiers, INSEE) avertit des risques qu'encourt le secteur immobilier marocain devenu trop spéculatif. Il anime un séminaire à Casablanca cette semaine.

Faut-il freiner la cadence de la construction au Maroc ?

Bien au contraire, quoiqu’il y ait un grand risque à lancer simultanément tant de nouveaux quartiers, de nouvelles villes. Ce n’est pas l’offre qu’il faut réduire, c’est la spéculation.
Il y a deux types de spéculations immobilières au Maroc. La première est importée.

Celle çi avait un argument fondé, dans les années 1990 à 2005 : le rattrapage des prix face aux standards internationaux, dans les régions touristiques à forte visibilité, donc hors effets de mode. Marrakech étant une destination internationale se louant aux mêmes prix que d’autres grandes villégiatures, il était logique que la valeur des biens s’aligne sur celle des compétiteurs.

L’an 2000 marque un tournant : l’avion devenant chaque année moins cher (yield management, low cost), les volumes de visiteurs s’accroissent, d’autant que la stabilité du régime et sa monnaie stable renforcent le sentiment de sécurité. Par effet de vase communiquant le touriste disposait alors d’un pouvoir d’achat accru, le commerçant en bénéficiait, le chômeur local trouvait du travail, surtout quand le touriste regardait les annonces immobilières en songeant à sa retraite. Quelques uns ont donné corps à leur projet d’acquisition sans discuter vraiment les prix, exigeant un modernisme à l’européenne, ce qui a achevé de convaincre d’importants professionnels qu’il y avait sur ce segment des fortunes à réaliser. Donc la hausse des prix du mètre carré foncier s’est accrue de 2002 à 2009 alors que les difficultés économiques surgies en 2007 des USA contaminaient l’Europe, premier client du Maroc. Depuis, tous les compétiteurs du Maroc ont divisé leur prix, à commencer par Miami, plutôt que de se retrouver avec des stocks invendus. Ce n’est pas le cas au Maroc.

On peut comprendre les bâtisseurs : rajouter un peu de marbre ici, faire une fontaine dans un micro-patio ou rajouter une piscine par là, cela augmente de 10 % le coût de construction et de 100 % les bénéfices (voir étude Peat Marwick 2009). Encore faut-il vendre. Or les gagnants de la crise internationale sont les Chinois qui hésiteront à faire 18 h d’avion pour passer une semaine à Agadir. Donc le monde a considérablement changé en 2 ans.

Cette inflation importée se heurte à la dure loi de la demande, cyclique et volatile. Compte tenu des délais entre décision et commercialisation, bien des plans d’affaires s’avéreront faux ou surestimés, la difficulté étant que de grands promoteurs refusent de l’admettre ce qui porte un doute sur leurs bilans prévisionnels et un risque pour les banques qui les financent.

La 2ème spéculation est intérieure.
L’élévation du niveau et de la durée de vie, l’émergence d’une classe supérieure proche désormais d’un million d’habitants (Hauts fonctionnaires, professions libérales, cadres sup’), entraine une forte demande sur le segment résidentiel de bon standing. Or cette demande qui se résume en "ni luxe ni social" ne trouvait pas vraiment de réponse suffisante jusqu’à présent : la loi de finances 2010 devrait un peu modifier cela mais il faudra du temps et ne les concernent pas directement. En attendant, ce niveau intermédiaire est souvent locataire à loyer élevé, surtout à Rabat et Casablanca entrainant une spéculation intérieure principalement dans les bons quartiers qui s’est traduite par un doublement en dirhams constants des valeurs locatives en 10 ou 15 ans.

Ceci interfère aussi pour le niveau semi-social des employés qualifiés. Exemple à Marrakech. Propagée du haut de gamme d’exception (golf, palmeraie,…) au moyen-haut de gamme (Gueliz) et désormais aux nouvelles banlieues de la ville impériale, la hausse s’étend maintenant aux quartiers populaires devenus inaccessibles à un prix raisonnable ; or, par exemple, les grands hôtels du quartier Hivernage ont besoin de disposer à proximité de personnels qualifiés, ce qui pose le problème du réalisme des loyers face aux salaires, donc des logements sociaux. Est-il encore possible de construire du logement intermédiaire performant à 250 K DH/HTVA pour 75 m² en moyenne si le poids du foncier est de 33% ? Si les familles susceptibles de les occuper gagnent moins de 5000 dh / mois ( soit « normalement » 1/3 pour le loyer=> 1667/ mois soit 20.000/an soit 8 % de rendement locatif pour 7 % de taux de crédit et x % de taxes) ? Si l’on veut construire en respect du développement durable donc en ménageant l’eau, l’énergie, l’air ? Pas impossible mais nous sommes là sur le fil du rasoir.

Or c’est la conjugaison des deux spéculations qui justifie l’hypothèse d’un sérieux risque de crise.
Si en 2013 la conjoncture internationale ne s’est pas améliorée, en supposant une Europe affaiblie consommant selon le cycle bien connu des W successifs, l’Afrique et le Moyen Orient restant nombrilistes, les promoteurs marocains n’auront d’autres choix que de vendre tous les projets en cours au prix de revient, à la classe moyenne elle-même touchée et sans illusion sur d’improbables plus-values.

Si au contraire en 2013 l’économie internationale s’est raffermie et que l’Europe retrouve le sourire, il est à craindre que la spéculation reparte de plus belle car à mes yeux le critère « résidence principale durant 4 ans » (LdF2010) est un facteur d’encouragement spéculatif ! La deuxième décennie de ce siècle connaitra donc la facture des gloutonneries de la première.

Selon quels critères peut-on juger que les prix de l’immobilier sont chers à Marrakech ?

L’histoire économique est remplie de crises immobilières qui ont démontrées que l’offre et la demande forment au fil du temps des bulles impossibles à contenir si la bouteille « croissance » se fragilise. Il semble que durant les prochaines années, l’interconnexion internationale favorisera la croissance économique de cette moitié de l’humanité qui vit entre les longitudes 75 et 150 de l’hémisphère nord : Russie, Inde, Chine, Extrême-Orient soit 50% de l’humanité. Chez eux, la spéculation immobilière à pour fondement sain la progression corrélative de l’économie. Sous nos longitudes, une croissance de 0 à 5% /an ne peut justifier une hausse des prix du mètre carré de 7 à 10 % an. N’oublions pas que Rome sous César valait plus cher au mètre carré que Rome sous Berlusconi.

C’est donc à l’aune des comparaisons internationales à un moment T qu’une économie ouverte peut comparer ses prix immobiliers. Il peut paraître étrange qu’un petit pays comme la Tunisie fasse presque jeu égal avec le Maroc en matière de tourisme et d’économie. En Tunisie, 71 % des ménages sont propriétaires, le prix du mètre carré y est 3 fois moindre qu’au Maroc et le revenu moyen y est supérieur. Pourquoi ? Mes réponses sont limpides mais excédent le cadre de votre article. Une vérification rapide peut quand même se faire : combien de mois de travail faut-il à un indigène d’une catégorie sociale précise pour acquérir un mètre carré de la ville qu’il veut habiter, cela à travers le monde ? L’indigène parisien que je suis constate qu’il lui faut un mois de travail complet pour acquérir 1 m² à Paris. Comme il me faut un peu manger (beaucoup ?:) 1m² correspondra en fait à l’équivalent de 2 mois de revenu net. A Gueliz, pour mon homologue de même qualification payé au revenu local, il lui faudra 1 an, donc 100 ans pour 100 m² ! A la Palmeraie, il lui faudrait 200 ans ! A Tunis toujours au salaire local d’un homologue de même qualification, mes 2 mois deviendraient 3 mois; mais comme à Paris, en 20 ou 30 ans, je peux devenir propriétaire en y consacrant l’essentiel de mon revenu. Je constate que ce n’est plus possible par son seul travail à Marrakech même pour quelqu’un ayant un « gros » salaire local.


Quels prix estimeriez-vous raisonnables ?

La seule réponse possible serait celle proposée par un marché assaini. Chaque bien à sa valeur qui doit se fonder sur un taux de rendement « normatif » autrement dit courant et logique. La qualité peut induire des petites différences tarifaires d’appréciation subjective mais au final c’est bien l’offre et la demande ponctuelle qui doivent réguler le marché local. Je ne suis pas choqué que certains « petits palais marrakchis» aient vu leur valeur passer de 1 à 2 millions d’euros en 10 ans, mais c’est l’arbre qui cache la forêt. Cet habitat rare et prestigieux représente au total moins de 1000 cas : environ 500 à Marrakech, une centaine dans la région d’Essaouira, dont moins de 2% changent de mains chaque année… Mais mon analyse pour les 10.000 villas et appartements dits grand standing qui se construisent chaque année au Maroc, est qu’il y a eu beaucoup d’exagération, avec un risque de dévalorisation à la première crise ce qui influera sur le secteur tout entier. Car l’offre et la demande, c’est aussi la volatilité des cours.

Pour l’habitat intermédiaire, je crois que les surfaces et prix indiqués à la LdF 2010 marocaine sont désormais assez réalistes même s' il manque peut-être une tranche entre 250000 DH HTVA et 450000 DH HTVA , éligible à un Fogarim étendu dès lors que l’acquéreur s’engagerait avec au moins 20 % d’apport (sans emprunt) pour 10 ans en résidence principale, au moins pour les grandes villes, soit un prix de 5000 DH/m² contre 3000 au programme 2010. Il y aurait là un effet « matelas » plus souple, susceptible de concerner le neuf comme l’ancien rénové, ce qui stabiliserait le marché, donnerait plus de perspectives à long terme, éviterait quelques dérives et s’autofinancerait par une taxation « sereine » des projets d’urbanisme et une diminution de moitié du cadeau TVA. Tout ce qui allonge la maturité diminue la visibilité mais conforte la sécurité du marché.


L’ennemi, c’est l’argent occulte?
Evidemment oui même si j’admets que le crédit implique la bancarisation donc l’incitation à une certaine transparence qui réduit progressivement l’impact des ressources illégales. Ce n’est qu’une partie du problème mais cette partie est significative car aucune statistique fiable ne peut résulter de transactions partiellement occultes. Ainsi on constate une apparente stagnation officielle des cours du mètre carré à Tanger (pour éviter quand même le faible risque de préemption publique) alors qu’il suffit de lire les annonces immobilières pour constater un écart considérable ! Je veux bien que les acquéreurs marocains soient de redoutables négociateurs mais je crains que ce ne soit pas la seule raison des modestes valeurs de transactions constatées…

Quels ingrédients pour un retour à la confiance ?

L’équilibre durable ne peut venir que du ressort interne. La transparence de ce marché passe par la transparence des transactions et l’appui sur les classes moyennes.



Payer des impôts n’est agréable pour personne mais chacun aime disposer de routes, d’écoles et hôpitaux. Je crois qu’il faut avoir le courage d’être impopulaire et dire que la réduction de l’inégalité fiscale passe par un renforcement des moyens de l’ administration concernée ; une mesure qui permettrait de comprendre comment certains peuvent payer cash des appartements alors qu’ils ne disposent ni de patrimoine ni de revenus déclarés. Si ensuite toute vente ou location faisait l’objet d’une préemption réelle dès qu’un seuil d’anomalie est déclenché, cela améliorerait la transparence du marché, les recettes fiscales, la mixité sociale et l’abaissement des coûts de relogements ! Enfin, le renforcement de la fiscalité sur les terrains constructibles non bâtis, sur l’habitat non conforme aux normes de sécurité et sur les appartements inoccupés permettrait de réduire la spéculation, inciterait à la liquidité du marché et la sécurité de l’offre.

Le baromètre de Bank al Maghrib de l’immobilier contribuera indéniablement en ce sens s’il ajuste comme nous l’avons fait la fourchette des prix annoncés et celle des transactions enregistrées. Enfin je crois qu’il faudrait conforter la profession d’agent immobilier car il est prouvé que l’intermédiation responsable est un facteur de dynamisme de marché.

2013 ou 2015 dans votre étude seraient synonymes de crise immobilière au Maroc. Une baisse des prix peut-elle être évitée ?

L’hypothèse d’un atterrissage en douceur est malheureusement le moins probable des scénarii. Voila 18 mois que nous travaillons ces hypothèses et nous ignorions alors la profonde réforme que votre gouvernement engageait sagement. Mais les chiffres sont têtus et le retard puis l’effet de balancier ont durablement perturbé le marché : comment un promoteur qui vendait hier une villa à 1 M de dirhams pourrait-il vendre sa sœur jumelle 1/3 moins cher dans le même lotissement alors que les coûts de main d’œuvre augmentent ? Que dira celui qui avait acheté en premier ? Il y a là des aspects comportementaux dont le moindre n’est pas le refus obstiné de perdre ! Ainsi chaque promoteur compte sur son confrère pour qu’il ne casse pas les prix, mais cela ne résistera pas à la pression bancaire en cas de crise. Et à un moment chacun vendra comme il pourra…


Cela n’empêchera pas certains de très bien s’en sortir car il y a des niches très prometteuses au Maroc qui résisteront à toutes les crises.

La surestimation est-elle de 50 % ?

Parlons-nous de la même chose ? Moi j’évoque la surestimation du prix du mètre carré non liée à des éléments de réévaluation objectifs (rue piétonne, urbanisme amélioré par une future desserte tramway,…) et je précise hors inflation.

Si tel est le cas pour vous aussi ma réponse est oui et 50 % est un seuil bas. Il y a 2 moyens de le démontrer : par des exemples internes, d’abord, au Maroc, en comparant ce qu’était le marché résidentiel en 1995 à celui de fin 2009, net d’inflation, pour les quartiers réputés et quasiment inchangés des grandes villes mais aussi des villes moyennes : Fès, Meknès, … Nous avons particulièrement suivi un appartement au quartier Racine de Casablanca acheté en 1995, revendu en 2008, et ses loyers successifs jusqu’en 2010 : c’est édifiant et bien supérieur à 50 %.

Puis un second moyen, macroéconomique. Le nombre de foyers gagnant plus de 100.000 DH constants/ an a plus que doublé en 15 ans alors que la production de nouveaux logements correspondant à l’habitat du milieu de gamme était à l’époque inferieure à 40.000 /an . Résultat : les néo-propriétaires sont devenus loueurs, leurs locataires pourtant «hauts de gamme » ne peuvent pas racheter ces logements devenus trop chers ni partir en lointaine banlieue pour motif professionnel (3 h de transports quotidiens + journée de travail ?) et ne peuvent non plus déménager par insuffisance d’offres. Pour eux, l’hypothèse d’appartements aidés à 250 ou à 450 serait une immense chance car ils payent fréquemment une valeur locative= à 12 %/an de la Valeur Objective Nette (1) et je ne m’étonne donc pas de savoir les files d’attentes pour en obtenir, sans être dupe que certains chercheront à leur tour à en abuser… dans 5 ans ! Mais le + 50 % sera alors récessif par le seul mécanisme du marché en cas de crise internationale par surcroît d’offres face à la réduction de la demande.

Ceci me ramène à votre première question : faut-il freiner la production ? Non, surtout pas, mais sans perdre de vue la qualité des constructions, leur perspective de valorisation, leur impact environnemental, car même les crises passent. Actuellement un accédant à la propriété marocain peut-il choisir ? Je crains que non et si une crise immobilière survient, qu’il ait en plus le désagrément de voir son investissement se dévaloriser. Il faut revenir aux fondamentaux : l’immobilier n’est pas un placement comme les autres, il doit s’inscrire dans la durée, offrir une perspective patrimoniale, donc son cours ne doit pas dépendre des modes et de l’inflation importée. La sagesse est source de pérennité.
Propos recueillis par Jamal Amiar